Le dispositif Duflot

L'investissement en « Duflot » est accessible aux particuliers depuis le 1 er  janvier. Succédant au « Scellier », il impose de nombreuses contraintes au bailleur. Coup de projecteur sur ce nouveau régime.

Le dispositif Duflot est opérationnel depuis le 1 er janvier. Enième dispositif élaboré par la puissance publique pour inciter les épargnants à investir dans l'immobilier neuf locatif, cette loi succède au « Scellier » qui s'arrête le 31 mars. Quelles sont les nouvelles règles du jeu ?

Le fonctionnement

A condition de mettre son bien neuf en location pendant neuf ans, un propriétaire bénéficie d'une réduction d'impôt équivalent à 18 % de la valeur du bien étalé sur neuf ans. « Sur le fond, la mécanique de cette loi s'apparente au Scellier. Le principe de base est le même, il s'agit d'une minoration de l'impôt sur le revenu », résume François Bertière, président de BouyguesImmobilier. Il sera possible de bénéficier de cette réduction d'impôt dès 2014, c'est-à-dire sur les revenus perçus en 2013 et déclarés en 2014.

Les contraintes

La location doit obligatoirement s'effectuer pendant neuf ans avec une double condition portant sur le loyer pratiqué et sur les ressources du locataire. En effet, les tarifs ne doivent pas dépasser des loyers encadrés prédéfinis (lire tableau ci-dessus). Classés en quatre zones (A bis, A, B1, B2), ces valeurs locatives ont été volontairement fixées par l'Etat à 20 % en dessous des prix pratiqués sur le marché. Ces plafonds de loyer sont soumis à un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante: 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement), le résultat ne pouvant excéder 1,2 (décret du 29 décembre 2012).

Concrètement, seules les villes situées dans les zones A et B1 (secteurs tendus) sont éligibles à ce dispositif. Certaines communes de la zone B2 (secteur moyennement tendu) pourront l'être, mais uniquement sur agrément délivré par le préfet. Pour permettre à la loi Duflot de se mettre en place, la totalité de la zone B2 est provisoirement éligible jusqu'au 30 juin 2013. La loi oblige, en outre, le contribuable à sélectionner un locataire dont le niveau de revenus n'excède pas certains plafonds (lire tableau ci-dessus).

L'administration fiscale n'acceptera pas plus de deux « Duflot » par an limités à 300.000 euros au total. Quant au plafond du prix d'achat profitant de cette défiscalisation, il s'établit à 5.500 euros par mètre carré quel que soit le lieu d'investissement. « Rien n'empêche d'investir au-delà de cette somme. Toutefois l'avantage fiscal ne sera calculé que sur la base maximale de 5.500 euros », précise Barbara Koreniouguine, président de BNP Paribas Immobilier Résidentiel. Détail : le « Duflot » interdit de louer le bien à un ascendant ou un descendant. « Pour mémoire, ce cas de figure était autorisé dans le dispositif Scellier, sauf pour l'intermédiaire », relève Christophe Chaillet, directeur de l'ingénierie patrimoniale chez HSBC France. Pour éviter la réalisation de programmes défiscalisants uniquement occupés par des locataires, le texte de loi indique que le promoteur devra vendre au moins 20 % de l'opération à des propriétaires occupants. La réduction d'impôt générée par le « Duflot » est comptabilisée dans le plafonnement des niches fiscales limité à 10.000 euros par an.

La rentabilité

Avec des rentabilités annuelles brutes comprises de l'ordre de 2 % selon la localisation des programmes, ce nouveau dispositif est moins rémunérateur que le Scellier, son prédécesseur. « A programme équivalent, on perd en moyenne entre 0,4 % et 0,6 % de rendement », constate Olivier Grenon-Andrieu, président d'Equance. « C'est logique puisque les plafonds de loyers ont été abaissés », ajoute Jérémy Schorr, directeur du département immobilier chez Haussmann Patrimoine. Ce constat mérite quelques nuances. Si les perdantes sont les grandes surfaces, les moyennes ou les petites (deux et trois pièces) parviennent à tirer leur épingle du jeu. « Pour optimiser ce genre d'opération, il faudra encore plus privilégier les appartements compacts, soit des deux-pièces ne dépassant pas 40 mètres carrés et des trois-pièces n'excédant pas 60 mètres carrés », conseille Jean-Philippe Ruggieri, directeur général Immobilier résidentiel chez Nexity.

« Si, sur neuf ans, le 'Duflot' rapporte moins que le 'Scellier', toutefois ils parviennent à faire jeu égal sur quinze ans, en raison de la possibilité de déplafonner les plafonds de loyers réglementaires après neuf ans de location », indique Guillaume Teilhard de Chardin, directeur général adjoint d'Explorimmo.

 

Source : http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/actu/0202514081731-le-dispositif-duflot-passe-au-crible-531976.php

 

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