Investir dans l’immobilier
L’investissement immobilier en loi Duflot permettra plus de réduction d’impôts mais sera plus contraignant que le programme de défiscalisation immobilière de 2012. Le remplacement du Scellier ne sera donc finalement qu’un Scellier relifté. Découvrez les grandes lignes du dispositif Duflot : de 17 à 20 % de réduction d’impôts, mais avec des loyers plus fortement plafonnés, des locataires moins riches et restreint aux villes en fort manque de logements. Pour quelle rentabilité pour les investisseurs particuliers ?
 

De 17 à 20 % du prix d’achat en défiscalisation immobilière

Dans un entretien exclusif accordé au Figaro, Cécile Duflot a annoncé un dispositif encore plus incitatif fiscalement que la loi Scellier. La prochaine loi Duflot pour 2013 pourrait proposer un taux de réduction d’impôt de 17 à 20 % du prix d’achat du logement neuf. L’investisseur verrait cette réduction s’appliquer sur une durée comprise entre 9 et 12 ans.

C’est donc une défiscalisation plus forte que pour les différents dispositifs actuels :

- 13 % sur 9 ans pour le Scellier classique,
- 17 % sur 12 ans et 21 % sur 15 ans pour le Scellier intermédiaire.

Cécile Duflot envisage un plafond de 300 000 € pour ce type d’opération.

Contrairement à ce qui était attendu, ce ne sera donc pas une réduction du revenu imposable qui sera proposé, mais bien une réduction d’impôt comme dans la loi Scellier.

Cette nouvelle niche fiscale sera donc concernée par le plafonnement de toutes les niches fiscales à 10 000 €.

Mise à jour : le taux de réduction d’impôts en vigueur pour 2013 est de 18 %.

Le Duflot plus social que le Scellier avec des loyers 20 % moins cher

Les différences avec le dispositif Scellier se feront sur une partie des points faibles de ce dernier. Cela commence par une modification importante au niveau des loyers proposés pour ce type d’investissement locatif.

En effet, les logements Scellier pouvaient être proposés à des loyers fortement supérieurs aux loyers locaux des autres biens. De ce fait, certains investisseurs se sont retrouvés sans locataire ou contraint à revoir fortement leur loyer à la baisse par rapport à ce que proposait la brochette commerciale...

Ainsi, Cécile Duflot affirme que "les loyers seront plafonnés et inférieurs de 20% aux loyers du marché". Les données qui serviront à fixer ces plafonds des prix de location sont en cours d’étude par l’Observatoire des loyers et l’ANIL, qui continuent d’étudier l’observation des loyers actuels.

La majorité des Français pourront louer ce type d’appartement

Les plafonds de ressources pour pouvoir louer un logement qui bénéficie de la défiscalisation Duflot seront plus bas que ceux du Scellier intermédiaire. Le but est de "concentrer le nouveau dispositif sur les classes modestes et moyennes, notamment pour ceux qui se situent juste au-dessus des plafonds donnant accès au logement social."

Seulement, comme le fait remarquer Sébastien Musset, 64 % des ménages en France sont éligibles à un logement social. Avec un plafond supérieur à ceux des logements sociaux, c’est 70, voire 80 %, des ménages qui pourront habiter en location dans un appartement Duflot.

La liste des villes éligibles à la loi Duflot va être restreinte

La ministre du Logement confirme que le dispositif Scellier "a abouti à construire, dans des zones sans réel besoin, des logements à des loyers trop élevés". En 2009, 60 villes à éviter pour le Scellier ont été listées par le Crédit Foncier. Après avoir réduit les loyers proposés par le Scellier, la loi Duflot devrait donc être moins étendue géographiquement.

L’objectif est de concentrer les efforts sur les villes qui ont le plus besoin de logements. Si Cécile Duflot n’a, pour le moment, pas donner plus d’indications, la liste des villes où les loyers sont encadrés peut constituer un bon point de départ pour connaître les secteurs géographiques concernés par cette aide à l’investissement immobilier locatif.

Mise à jour : Retrouvez la liste des villes pour la loi Duflot en 2013.

 

Les prix des logements neufs vont rester élevés

A priori, ce nouveau dispositif n’exigera aucune condition sur les prix d’achat. Autrement dit la hausse des prix dans l’immobilier neuf va pouvoir se poursuivre grâce aux subventions publiques.

Parmi les dangers de la loi Scellier, outre les problèmes d’inadéquation des loyers ou de la localisation des logements, le côté inflationniste des prix des logements neufs était l’un des plus importants.

Cette nouvelle loi Duflot pour 2013 ne viendra aucunement contraindre les prix de vente dans le neuf. On peut donc légitimement craindre de nouvelles augmentations des prix aux frais du contribuable.

D’un côté, ce dispositif a pour objectif d’attirer les investisseurs à acheter de l’immobilier neuf et ainsi les faire contribuer à la construction de 500 000 nouveaux logements par an. Seulement, de l’autre côté, en ne contrôlant pas le niveau des prix, cela risque de rendre encore plus difficile l’achat d’un logement neuf pour les particuliers qui veulent se loger et cela malgré l’aide du PTZ Plus pour le neuf.

Un investissement en Duflot sera-t-il rentable pour un investisseur particulier ?

Pour résumé, investir en loi Duflot se fera avec des prix d’achat qui risquent d’être toujours aussi élevés, des loyers plus bas et des restrictions plus importantes sur les revenus des locataires.

Que reste-il d’intéressant dans ce type de placement quand on enlève la réduction d’impôt ? A priori, pas grand-chose...

La rentabilité locative sur ce type de bien sera médiocre, même en prenant en compte le gain d’impôt sur les 9 ou 12 ans. De plus, l’espoir de plus-value à la revente au terme de la période de défiscalisation s’atténue fortement quand on investit en pleine bulle immobilière.

Avec défiscalisation ou non, l’investissement en immobilier locatif ne pourra jamais être très intéressant avec des prix d’achat aussi élevés...

Pour en savoir plus sur ce dispositif de défiscalisation immobilière, téléchargez le guide de la loi Duflot.

 

Source : http://www.immobilier-danger.com/Loi-Duflot-2013-investir-dans-l-561.html

 

 

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